BalRec 2022: Жилищният пазар през 2022/2023

Управляващият директор на BARNES Bulgaria, Невена Стоянова, взе участие в един от важните панели на тазгодишния форум BalRec, организиран от списание "Градът". Панелът се състоеше от мениджъри на доказани компании на пазара, които коментираха тенденциите, които оформиха търсенето в последната година.

Модератор Георги Павлов:
В София през 2007 година са се случили около 46 000 сделки, това е най-големият брой сделки, отчетен в столицата за 12 месеца. А сега успяхме да стигнем до 36 000 сделки. Причината за този спад е фундаментална, демографска. НСИ са първи път излезе с данни, че населението в София вече спада. Подобен и дори по-нисък е спадът на сделките спрямо предишния бум на сделките във Варна или в Пловдив.

Искам да дам думата първо на предприемачите. Имате ли амбиция за продължаване и разширяване на Вашите проекти?

Пламен Андреев:
Преди живеехме малко по-спокойно и можехме да си планираме новите проекти – знаехме колко струва един кв.м земя или отстъпеното право на строеж в кв.м и така строителството се случваше успешно. Сега разликата е, че не знаем утре колко ще струва строителната стойност. Това е основополагащо за развитието на бизнеса. Няма да спрем да строим, но трябва да има по-дълбок анализ на пазара и самият нов проект трябва да носи стойност при избора на концепция.

Все още сме много далеч от цените на аналогични жилища в повечето европейски държави. Цената на жилищата ще се вдига, защото се повишава строителната стойност, а тя не се повишава единствено заради увеличението в цената на материалите. Доставките са от Европа, инфлацията повиши и цената на труда.

Новопостроените жилища са с много по-високо качество и заслужават и по-високите си цени.

Какво искат клиентите днес и кои проекти успяват да им го дадат?

Невена Стоянова:
След COVID клиентите търсят по-голямо, по-просторно жилище, с повече помещения, за да може домът да изпълнява повече функции. Друга тенденция, на която клиентите държат, е енергоефективност. Банките започват да предлагат по-добри условия при кредитиране на такъв тип жилища. Инвеститорите трябва да бъдат подготвени, че в бъдеще клиентите ще търсят енергийните паспорти на жилищата, всякакъв вид сертификати, защото купувачите вече са безкрайно информирани. В последните месеци присъствах на няколко международни форума и там във всеки един панел се говореше за нови технологии. В идните няколко месеца клиентите ще започнат да ги изискват от новите проекти.

Иван Горанов:
Клиентите наистина са много информирани и държат да знаят колко ще им струват режийните разходи. Интересуват се какви са възможностите за отопление – може ли да се използват термопомпи, които да бъдат и на газ и на ток, за да имат избор, който да им бъде по-изгоден. Клиентът трябва да знае, че купувайки си въпросното жилище, ще може да си позволи този стандарт на живот.

Георги Павлов:
Кризите ни помагат да се учим. COVID кризата ни научи какво още представлява жилището, колко много може да ни даде. Енергийната криза ни помогна да се замислим за разходите по поддръжката на имота и неговата енергийна ефективност.

Инж. Петко Лозанов:
Важното е един проект да предложи кохерентна среда – на едно място да живеят хора със сходни приходи, хора със сходни интересни и желания. Те трябва да могат спокойно да живеят и да работят от своето жилище и децата им междувременно да израстват в една сигурна среда.

Какво се случва с търсенето и предлагането на пазара в последните месеци?

Мирослав Владимиров:
Аз не споделям песимистичните прогнози. Ако следим статистиката за брой сделки, предоставена от Евростат и НСИ за жилища купени от домакинства – можем да видим че към края на второто тримесечие на 2022 година сделките са с почти 60% повече от преди кризата (измерените през същия период на 2019г.) Ние сме един от трите пазара в Европа, при които няма намаление в броя сделки през 2022 година спрямо 2022 година. Пазарът все още е много висок. Наистина рекорден брой сделки. А същевременно цените, измерени чрез дефлирания индекс на цените, се развиват под средното за Европейския съюз равнище. За последните 7 години нашите цени, без инфлацията, растат с по-малко от 4% годишно. Тоест едва ли можем да говорим за надценени имоти и надценен пазар. Търсенето у нас е устойчиво.

В 10 европейски държави тази година има намаление на сделките, но в нито една няма намаление на цените.

Явор Костов:
Песимистичните прогнози всъщност са положителни, защото ще внесат доза реализъм на пазара. Ще се случи и една сегментация между качествените проекти и не толкова качествените. Качествените проекти ще задържат своята стойност и ще продължават да генерират интерес.

Имат ли шанс офисите, когато жилищата придобиват все повече нови функции?

Свобода Коджаманова:
Има някои фактори, които не са се променили от пандемията насам и това е, че прекарваме доста време в домовете си. Хибридният начин на работа продължава и най-вероятно ще продължава и следващите години. Нормално е семействата да сменят жилищата си поне по веднъж, за да отговорят на новите нужди на домакинството. Тоест пазар за жилищата ще има винаги.

Самите предприемачи започват да стават все по-гъвкави за нуждите на своите клиенти. Пред последните две години работата ни като консултанти беше да отсеем качествените проекти и да ги предложим на своите клиенти, а вече най-накрая влизаме и в търговски преговори, защото до момента такива липсваха. Навлизаме в един нормален етап на пазара, в който има диалог между двете страни.

Огромен бум на търсене по Черноморието и рекорден брой сделки в община Несебър. Кой купува и какво купува?

Христина Мандаджиева:
Много софиянци инвестираха в покупката на ваканционен имот. Много хора, които искаха да придобият собствено жилище, но не можеха да си позволят цените в столицата, потърсиха имот по Черноморието.

Пазарът на имоти по морето беше стабилен през 2019 година, през 2020 имаше лек спад поради COVID, но след това тръгна рязко нагоре. 2021 година имаше 40% ръст в продажбите. Това включва и продажбата на парцели и земеделски земи. Този растеж продължи и през 2022 година, като през първите 9 месеца от годината има повече сделки отколкото за целите години 2018, 2019 и 2020. Прогнозираме, че 2022 ще достигне продажбите на 2021 или дори ще ги задмине.