Тенденции и перспективи за 2023: Разговор с Heidi Barnes и Thibault de Saint Vincent

Статия EXPERT OPINION в списанието BARNES Global Property Handbook
Тенденции и перспективи за 2023
(превод на български)

BARNES Global Property Handbook 2023 -
A conversation with Heidi Barnes and Thibault de Saint Vincent
(статията в оригинал на английски)

Експертно мнение:
Разговор с Хайди Барнс (Heidi Barnes) и Тибо дьо Сейнт Винсънт (Thibault de Saint Vincent)

През 2022 г. редица области на човешката дейност тотално се промениха, а недвижимите имоти не са изключение, особено в луксозния сегмент. Това е най-забележимо с купувачи, пряко и косвено засегнати от войната в Украйна, новопристигналите HNWI (лица с висока нетна стойност на средства) и UHNWI, (лица с ултра-висока нетна стойност на средства), по-голямо признаване на социалните и екологичните въпроси, географски миграции между щатите в САЩ, нова представа за качеството на живот в историческите градски центрове и широко разпространена необходимост инвестициите да станат част от предприемаческата логика. Висококачествените имоти никога не са виждали такова огромно търсене, като цената вече не е критерий, ограничаващ апетита на купувачите. Ето защо 2023 г. започва в дух на парадокс между истинската несигурност по отношение на развитието на международната ситуация и все по-нарастващото желание луксозните недвижими имоти да станат най-сигурното убежище.

Следователно анализът, предложен от Хайди Барнс (основателят на BARNES) и Тибо дьо Сейнт Винсънт (президентът на BARNES), е още по-уместен, когато става въпрос за този много специфичен пазар.

През 2022 г., докато светът се изправяше на крака - с разпръснати редици - след здравната криза, той беше изправен пред конфликта в Украйна и покачващите се цени на суровините. Как се представят луксозните недвижими имоти?

ХАЙДИ БАРНС: 
През една криза след друга, в крехък икономически и политически контекст, луксозните недвижими имоти действат като еталон, като компас. Имотът представлява не само дом, но и стабилна инвестиция, която отстоява стабилно срещу бурите.

ТИБО ДЬО СЕЙНТ ВИНСЪНТ:
След финансовата криза, атаките и здравната криза, сега сме изправени пред войната в Европа: война, която обещава да продължи.

Тази ситуация вече е придружена от недостига на и нарастващите разходи за суровини. Този период е белязан от голяма крехкост на пазарите, включително и на недвижимите имоти. Благодарение на превъзходството им, луксозните недвижими имоти обаче са донякъде изключение, което ги прави сега по-желани от всякога. Местоположението, околната среда и качествените покрития са основни атрибути, когато става въпрос за отстояване на позиция в дългосрочен план и издържане на настоящи и бъдещи кризи, дори и най-лошите.

Цялата планета преоткрива инфлацията, феномен, който смятахме, да е оставен в историята. Какви са положителните или отрицателните ефекти върху луксозните имоти?

ТИБО ДЬО СЕЙНТ ВИНСЪНТ:
Идвайки на гърба на здравната криза, задаващата се икономическа криза вече е белязана от висока инфлация. Това, което започна през 2022 г., изглежда ще продължи през следващите две години и дори може да достигне рекордни нива. В този контекст инвестирането в луксозни имоти остава най-добрата защита срещу инфлацията и позволява на HNWI и UHNWI да защитят най-добре своите активи.

"Отвъд тези инструменти, колкото и сложни да са те, успешната сделка е кулминацията на връзката на доверие между консултанта по недвижими имоти и техния клиент."
ХАЙДИ БАРНС

ХАЙДИ БАРНС: 
На фона на инфлацията е естествено да се даде приоритет на най-добрите места в най-добрите дестинации в света. Поради тази причина, в индекса на BARNES City международните градове, както и най-добрите ваканционни дестинации представляват най-добрата гаранция за техните инвестиции сред нашите клиенти.

Само за три години секторът на недвижимите имоти претърпя изключителна технологична трансформация, превръщайки се в почти изцяло дигитален формат за рекордно кратко време. Това необратим импулс ли е?

ТИБО ДЬО СЕЙНТ ВИНСЪНТ:
Здравната криза и повтарящите се локдауни ускориха тази технологична метаморфоза. За да продължат да обслужват своите клиенти, всички играчи в сферата на недвижимите имоти трябваше да се адаптират към новите технологии без забавяне.

От май 2020 г. BARNES даде възможност на своите клиенти да имат достъп до виртуални огледи на цялото си портфолио от имоти, които са на разположение за продажба и отдаване под наем. Тези нови технологии отварят нови пътища и поставят нови очаквания към професионалистите в сферата на недвижимите имоти, които не трябва да разочароват клиентите си. Това означава, че имотът, който те ще разглеждат физически като част от втора фаза, трябва да съответства както на описанието, така и на техните очаквания.

ХАЙДИ БАРНС: 
Точно така, това, което клиентът вижда онлайн, трябва да се пренесе безпроблемно във физическия им оглед на имота. Връщането към нормалния живот през 2022 г. показа, че нашите клиенти остават привързани към живите срещи с всички играчи в сферата на недвижимите имоти. Следователно, когато става въпрос за луксозните имоти, дискусията в реалния живот с експертни консултанти и личен оглед на имотите, все още е задължителна.

Тази дигитализация на недвижими имоти промени ли отношенията ви с вашите клиенти, независимо дали са купувачи или продавачи?

ХАЙДИ БАРНС: 
Тази дигитализация е инструмент, който можем да използваме най-добре за нашите клиенти. Тя е средство, а не самоцел. Отношенията, които изграждаме в BARNES със своите клиенти, остават базирани на твърди ценности като доверие, визия, съвършенство, елегантност и глобална подкрепа. Такова важно решение, като закупуването на луксозни недвижими имоти, което често представлява няколко десетилетия работа в сегмента на луксозните недвижими имоти, не може да бъде взето лесно. Отвъд тези инструменти, колкото и сложни да са те, успешната сделка е кулминацията на връзката на доверие между консултанта по недвижими имоти и техния клиент.

Концепцията за "полу-основно" жилище изглежда да е пуснала корени, т.е. възможността за полу-постоянно обитаване, включващо дистанционна работа, докато се наслаждавате на по-високо качество на живот в провинцията и планините или на брега на океана. Какви ще бъдат следващите разработки?

ТИБО ДЬО СЕЙНТ ВИНСЪНТ: 
Въпреки че преди 2020 г. тази концепция е съществувала на маргинално ниво, тя наистина се е вкоренила оттогава. Много от нашите клиенти редуват живота си в града и край океана, в страната или в планината. И тези, които работят в нови технологии или на отговорни позиции в мултинационални компании, често разделят времето си между различни градове или дори страни. Маями или Сейнт Бартс през зимата и Лисабон, или Лазурният бряг през лятото ... те определено са възприели нов начин на живот, начин на живот на луксозни номади. Един от резултатите от това е, че те отдават под наем имотите си за част от годината, когато не живеят там.

Сезонно отдаване под наем наистина изглежда да е нова характеристика на луксозни недвижими имоти ...

ХАЙДИ БАРНС: 
Това наистина е доста скорошно явление в този сегмент. Дори и да не се налага по финансови причини, собствениците са свикнали да отдават под наем имотите си, когато не са отседнали там, с предпоставката, че заетата къща винаги е по-добре поддържана от празна къща. Това е логиката, която собствениците на яхти отработват от поколения! И тя трансформира рентабилността на тези къщи и вили, които често осигуряват годишна нетна възвръщаемост над 3% върху имоти, които също се увеличават по стойност в същото време.

ТИБО ДЬО СЕЙНТ ВИНСЪНТ: 
От страна на наемателите, резултатът на здравните ограничения е това, че богатите семейства  предпочитат да наемат частни жилища пред хотели, дори 5-звездни хотели, при условие, че те имат еквивалентно ниво на обслужване. В резултат на това пазарът на сезонни наеми претърпя безпрецедентна експанзия на брега на океана и в планините, но и в градовете. Сезонното отдаване под наем напълно разтърсва пазара, когато става въпрос за луксозни недвижими имоти.

Понятието за услуги, персонализация и изработка по поръчка се превръща в нов стандарт, особено в рамките на луксозните нови разработки в САЩ, Европа и Азия. Това отразява ли промяна в стремежите на купувачите?

ТИБО ДЬО СЕЙНТ ВИНСЪНТ: 
Клиентите на луксозни недвижими имоти се състоят основно от HNWI и UHNWI. Много от тях са предприемачи и естети, които пътуват, независимо дали за удоволствие или по работа. В зависимост от техните професионални и семейни планове, те прекарват от три дни до три месеца в международни градове или топ ваканционни дестинации на брега на океана, в планината или в провинцията. Такъв е случаят във всички държави.

ХАЙДИ БАРНС: 
Това, което те искат, е да бъдат освободени от всякакви управленски притеснения, свързани с имота, така че да могат да се съсредоточат върху същественото. Ето защо те дават приоритет на луксозно обзаведени и оборудвани имоти с пълната гама от консиерж услуги, включително ежедневно почистване на дома, главен готвач и достъп до висококачествени споделени удобства. За тези богати клиенти достъпът до клуб с частен ресторант, фитнес зала, кино, спа център, приемни и бизнес център се превръща в норма.

Предприемачеството през 2022 г. се е променило от това, което беше преди 10 или 20 години. Тук в днешно време сред собствениците на бизнес изглежда има засилен международен фокус. Как това се отразява на луксозните недвижими имоти?

ХАЙДИ БАРНС: 
Клиентите UHNWI, които представляват гръбнака на имотния пазар, се състоят предимно от предприемачи. По този начин предприемаческият начин на мислене се превърна в неразделна част от луксозните недвижими имоти. Предприемачите търсят нови дестинации с висок потенциал и нови квартали на вече известни дестинации. Освен това те искат да внесат добавена стойност в инвестициите си, като предприемат проекти за строителство и обновяване на апартаменти, вили и хижи.

Много от тях поемат проекти за хотели и правят инвестиции, които им позволяват да съчетават страст и предприемачество в области като иновативно земеделие, лозя, конни стопанства, ловни имения и голф игрища.

ТИБО ДЬО СЕЙНТ ВИНСЪНТ:
Водени от истинския бизнес дух, купувачите на луксозните имоти вече проявяват склонност към диверсификация, не само във видовете имоти, които ги интересуват - вили, къщи и апартаменти, както и замъци, лозя и ловни имоти - но и в тяхното местоположение. От Ню Йорк до Париж и Лисабон, от Маями до Дубай и Сен Тропе, от атлантическото крайбрежие до курортите за зимни спортове, изключителните имоти са обект на желание за тези нови колекционери. Подобно на произведенията на изкуството, те признават своята естетическа, финансова и материална стойност

„В един постоянно развиващ се свят, големият въпрос е как предприемачите ще се адаптират към промените в съвременния свят и как международните градове и луксозните ваканционни дестинации се адаптират към тези все по-многобройни и взискателни предприемачи.” ТИБО ДЬО СЕЙНТ ВИНСЪНТ

Филантропията все повече присъства сред приоритетите на най-големите световни успехи. Какво стои зад това?

ХАЙДИ БАРНС: 
Поради самия факт на статута си, милиардерите имат безкрайно разнообразие в избора на своите страсти и хобита. Забележително е, че филантропията е на първо място. Известно е, че повече от половината милиардери участват активно във филантропски дейности, независимо дали чрез благотворителни организации, които са създали за тази цел, или по други начини.

Обществото като цяло очаква все повече и повече от милиардерите, които би трябвало да разпределят част от богатството си на фона на нарастващите социално-икономически и екологични неравенства. Нещо повече, държавите и правителствата са осъзнали това и насърчават този сектор чрез данъчни облекчения, намаления и кредити в замяна.

Индексът BARNES City Index 2023 за пореден път разкри редица промени в класацията на най-добрите градове за HNWI и UHNWI в световен мащаб. Кои градове или географски региони бихте казали, че са тези, които трябва да гледаме от 2023 г.?

ХАЙДИ БАРНС: 
Редица дестинации със сигурност се открояват от тълпата. Говорейки за градове, въпреки че традиционните горещи точки като Лондон, Ню Йорк и Париж са запазили своята привлекателност, други изпитват особена популярност, като Дубай в Близкия изток, Мадрид и Лисабон в Европа, Остин и Маями в САЩ и Сингапур и Токио в Азия.

ТИБО ДЬО СЕЙНТ ВИНСЪНТ: 
През 2023 г. истинският феномен ще бъде Дубай, който вече се е превърнал в най-големия град на бъдещето. В сравнение със старите градове като Париж, Лондон и Ню Йорк, Дубай се разглежда като столица на новия свят заедно с градове като Маями, Остин, Мадрид и Лисабон. Общият знаменател сред тези градове е младо и международно население, водено от голям брой иновативни предприемачи.

Криптовалутите преживяха възходи и падения през 2022 г., особено след фалита на FTX и BlockFi. Не беше ли малко прибързано от страната на големите играчи в недвижимите имоти да обявят криптовалутите като пазарна революция?

Когато се появиха криптовалутите, те представляваха нова технология, готова да революционизира процеса на придобиване и да опрости движението на капитала както на финансовите пазари, така и на пазара на недвижими имоти. Ето защо беше съвсем естествено, че голям брой проекти се появиха във връзка с този нов инструмент. Еуфорията бързо превзе пазарите, които бяха изпълнени с ентусиазъм. Многобройни балони се формират в децентрализиран и напълно неограничен пазарен контекст. По този начин много играчи се научиха за своя сметка да бъдат по-селективни и да отделят проекти, изградени върху солидни основи. След като преминаха лакумусовия тест, криптовалутите са готови да започнат 2023 г. на по-солидна основа.

ХАЙДИ БАРНС: 
Използването на криптовалути се очертава като особено подходяща опция за международни сделки с недвижими имоти, които попадат преди всичко в обхвата на луксозния пазар. Използването на блокчейн премахва пречките, свързани с паричния обмен и контрол, като същевременно гарантира абсолютна цифрова сигурност. Следващите две години вероятно ще бъдат белязани от прилагането на правилата, регулиращи използването и практиките на криптовалутите, за да се осигури пълна увереност за инвеститорите.

До 2025 г. криптовалутите се очаква да съставляват голяма част от сделките на по-зрял пазар.

Добре, завършваме с традиционния въпрос: какви са перспективите за международния пазар на луксозни имоти през 2023 и 2024 г.?

ТИБО ДЬО СЕЙНТ ВИНСЪНТ: 
През следващите години купувачите ще се ръководят от стремежа към съвършенство, като ще продължат да дават приоритет на локация, локация, локация.

В един постоянно развиващ се свят, големият въпрос ще бъде как предприемачите ще се адаптират към промените в съвременния свят и как международните градове и луксозните ваканционни дестинации ще се адаптират към тези все по-многобройни и взискателни предприемачи. Като играчи във високия клас международни недвижими имоти, нашата роля ще бъде да предвидим внимателно нуждите на тази клиентела възможно най-добре. Като се има предвид, че всички експерти прогнозират експоненциален ръст на броя на богатите клиенти през следващото десетилетие, луксозните международни недвижими имоти имат светло бъдеще. Това е характено за пазар, в който търсенето структурно изпреварва предлагането.

Цялото списание онлайн може да прочетете тук:
BARNES GLOBAL PROPERTY HANDBOOK - TRENDS AND OUTLOOKS FOR 2023